Um novo white paper explora os prós e os contras das conversões de edifícios de escritórios

Produzido pela SGA e Colliers, o artigo apresenta considerações para 14 tipos de edifícios.

“Este não é o fim do mandato. Isto é apenas a sobrevivência do mais apto.” Assim conclui Frank Petz, Office Lead-US Capital Markets for Colliers International, sobre a viabilidade e eficácia das conversões de escritórios, num novo documento técnico sobre o tema publicado em conjunto pela Colliers e pela empresa de arquitectura, design e planeamento SGA. O white paper está na forma de perguntas e respostas, com o Diretor de Pesquisa Nacional de Mercados de Capitais da Colliers, Aaron Jodka, entrevistando Petz e Maren Reepmeyer, AIA, LEED AP, vice-presidente da SGA, sobre o que provavelmente acontecerá com o atual excesso de vagas escritórios em mercados de todo o país. Junto com o white paper, a SGA e a Colliers produziram um gráfico de compatibilidade de conversão de escritórios que divide 14 tipos de edifícios por considerações estruturais, considerações de infraestrutura MEP/FP, considerações de código, considerações de envelope e considerações de serviço/operacionais. Por exemplo, se um desenvolvedor deseja converter um edifício de escritórios em um espaço para pesquisas ou laboratórios de ciências biológicas, o gráfico afirma que o desenvolvedor ou proprietário precisa considerar as restrições de layout da grade estrutural do edifício, a capacidade da laje e do telhado (150 libras por sf) , critérios de vibração (4 MIPS+), alturas de piso a piso (mínimo de 15 pés), penetrações de laje para poços MEP/FP, adições verticais para uma cobertura mecânica e/ou blindagem, maior troca de ar (mínimo de 10 pés cúbicos por minuto) , redistribuição de HVAC, geradores de inquilinos individuais, exaustão especial, maior resistência e classificações de fogo, atenuação sonora, atualizações de telhado, local seguro ou armazenamento de produtos químicos e requisitos de resíduos perigosos. Os PDFs do relatório completo e da tabela de compatibilidade podem ser baixados aqui.

O que acontece com os espaços de escritórios vagos é uma questão de considerável urgência para cidades como São Francisco e Boston, cujos imóveis para escritórios representam entre 18% e 22% das suas receitas de impostos sobre a propriedade. “Ouvi anedóticamente que 90% dos inquilinos procuram 10% dos edifícios. Então, onde isso deixa o resto deles?” pergunta Jodka. Esta questão é especialmente relevante à medida que as empresas “recalibram” as suas definições de escritório e trabalho para considerar opções de trabalho a partir de qualquer lugar. Petz e Reepmeyer analisam os prós e os contras das conversões de escritórios que se tornaram familiares. Nos mercados urbanos, diz Reepmeyer, esta conversa gira principalmente em torno da adição de mais residências aos distritos comerciais centrais do centro da cidade. “Parte disso decorre de agências governamentais e jurisdições que buscam resolver a crise imobiliária e, ao mesmo tempo, trazer vitalidade e ocupação a edifícios de escritórios vagos”, explica ela.

No entanto, existe um conjunto específico de desafios que surge com as conversões de escritórios em residências. Por exemplo, trazer luz e ar profundamente para os pisos de arranha-céus pode aumentar exponencialmente os custos. “Muitas vezes é um jogo de densidade na forma de adição vertical que torna esses projetos viáveis”, observa Reepmeyer.

Definitivamente, o custo pode tornar as conversões problemáticas. Petz salienta que, assumindo que todos os elementos estruturais possam ser cumpridos, ainda há uma ampla faixa de preço entre US$ 450 e US$ 650 por metro quadrado para uma conversão em mercados urbanos, dependendo da extensão da renovação necessária. Mesmo que a conversão de um edifício de escritórios Classe B possa ser reduzida para US$ 150-200 por sf, Colliers estima que os custos “all-in” totalizam algo em torno de US$ 550 a US$ 850 por sf, tornando uma conversão de escritório para resolução “economicamente inviável”. ”

As conversões para outros tipos de construção além da habitação, como autoarmazenamento ou hotéis, podem fazer mais sentido economicamente (embora com os seus próprios problemas). E Petz prevê que a demolição de edifícios de escritórios existentes poderia ser um caminho mais conveniente para alcançar a remodelação residencial porque “se beneficiaria de um melhor zoneamento, densidades mais altas e processos de aprovação mais rápidos”.

Petz afirma que para que os escritórios sejam convertidos em residenciais nos mercados suburbanos, “deve ser tomada uma decisão de política pública em torno da habitação e da acessibilidade”. Isto traduz-se em municípios locais que oferecem reduções fiscais, apoio financeiro, licenciamento acelerado e zoneamento mais amplo. “As mudanças nas políticas devem ser abruptas e claramente definidas”, afirma Petz.